EL GERENCIAMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN

Desde principios de este siglo se generó una idea de cambio en la industria de la construcción, ya sea en el sector privado como en el público.
Los procesos de gerenciamiento en proyectos de ingeniería y construcción comienzan a ser cada vez más complejos y surge la preocupación y necesidad de mejorarlos.
Esta mayor complejidad se origina principalmente por la evolución de aspectos técnicos y las presiones financieras de procesos inflacionarios. Asimismo, en proyectos de cierta envergadura, aparecen nuevos y más exigentes requerimientos para cuyo cumplimiento deben aplicarse técnicas de planificación y control que exceden el marco de las prestaciones profesionales tradicionales.
También se considera que se deben encontrar formas de contratación que eliminen la posibilidad de conflictos de intereses a desarrollarse dentro del marco contractual.
Por otra parte, resultó que los contratistas generales subcontrataban el 85% del monto de sus obras. Surgen así sucesivas y paulatinas modificaciones a los sistemas tradicionales de contratación de obras apareciendo en el mundo la figura de construction management o gerenciamiento de construcción, como marco de los negocios de construcción en el mundo desarrollado. El gerenciamiento de construcción lleva a incorporar las técnicas que permiten apuntar a un mayor valor de la inversión.

Características del Proceso Tradicional de Contratación

El proceso tradicional, secuencial por naturaleza, se organiza en dos fases. En la primera, Arquitectos e Ingenieros desarrollan y resuelven el diseño en una documentación completa que representa lo deseado por el Propietario y es lo que se transmite al Constructor para su ejecución.
La ventaja de contar con una documentación completa y definida para la compulsa de precios deja de existir en la práctica al ser más complejos y especializados los procesos y metodologías de construcción. Inevitablemente se producen cambios en la fase de construcción que significan costos adicionales. Normalmente surgen propuestas de alternativas constructivas más convenientes –a posteriori del proceso de licitación- que induce a la revisión de la propuesta documentada y se traduce en mayor tiempo y esfuerzos. El constructor, no tiene incentivos para sugerir mejoras que reduzcan los costos para beneficio del propietario. Por otra parte, en términos generales, el Arquitecto-Ingeniero no conoce en profundidad el proceso constructivo como para controlarlo como el propietario-inversor desearía. En este esquema, no existe un gerenciamiento y coordinación representando al propietario sobre la totalidad del proceso constructivo, produciéndose una separación entre el Diseño-ingeniería y la construcción y proveedores.

Características del proceso de contratación con Construction Management

Aunque las modalidades de contratación pueden variar, adaptándose al comitente y al proyecto, en GRID creemos fundamental la participación temprana del gerente de construcción al iniciar un proyecto, durante el proceso de diseño, asesorando al profesional y al cliente sobre metodologías de construcción, planificación y control del proceso desde el principio del proyecto hasta el completamiento de la construcción, ingeniería de compras y licitaciones y negociación de contratos de construcción. Se forma así un equipo entre el propietario, proyectista y gerente de construcción, donde experiencia y nuevas ideas se comparten en beneficio del propietario, abriéndose todas las posibilidades de mercado durante el proceso de diseño.
Dicho proceso logra para la gestión del proyecto mayor eficiencia en cuanto a calidad, plazos y costos. La calidad, en el sistema tradicional presente un nivel definido, cotizado y contratado. El contratista constructor debe cumplir su obligación y las especificaciones como el piso desde dónde partir. El plazo, en el sistema tradicional, implica un proceso escalonado de ingeniería-licitación-construcción, mientras que en procesos con gerenciamiento de construcción se puede utilizar “fast-track”, es decir, se abren las etapas y unas comienzan su construcción mientras otras pueden permanecer en la instancia de definición de ingeniería, logrando con ello mejorar los tiempos de entrega.
Por último, la optimización de costos en el sistema tradicional beneficia al contratista, mientras los ahorros que pueda lograr el gerenciador de construcción, siempre serán en beneficio del propietario.

Módulo 1: Conceptual

Objeto
Determinar y consensuar con el cliente la línea de base de la construcción en sus 3 dimensiones costos, plazos y calidades.

Tareas:

• Protocolo inicial del proyecto a gerenciar.
• Estudio del anteproyecto.
• Definición de la cantidad de módulos de gestión que permitan la adecuada planificación y control de las obras.
• Determinación de Estructura de Desglose de Trabajo (EDT) según conveniencia de contratación y control de ejecución en 2 grupos de contratos: materiales y materiales y mano de obra; y por cada módulo de gestión.
• Subitemizado según planificación de control a aplicar en cada caso.
• Modelización de cada tipología con tecnología BIM como base de cómputos y etapas posteriores.
• Cómputo aplicado EDT
• Presupuesto aplicado a EDT
• Plan de trabajo preliminar GANT
• Esquema básico de la logística.
• Revisión, ajustes y definición de la etapa.
• Pautas para la especificación del proyecto ejecutivo

Módulo 2: Esquemática

Objeto
Análisis de propuestas y adjudicación consensuada de los contratos de acuerdo a línea de base. Ajuste de las variables del proyecto consensuado en módulo 1.

Tareas:

• Redefinición de protocolo ajustado a la información obtenida en la E1.
• Revisión de cada EDT ajustando línea base a la documentación ejecutiva.
• Confección de pliegos de pedidos de precios para la contratación por ítem.
• Gestión de pedido de ofertas por ítem (mínimo 3)
• Recepción y estudio de propuestas
• Armado de comparativas de ofertas
• Adjudicación
• Emisión de órdenes de compra
• Monitoreo y control contra línea de base.
• Diseño de la logística de la obra.
• Planificación de la logística.
• Plan de cuentas.
• Planificación de la seguridad e Higiene.

Módulo 3: Ejecutiva

Objeto
Monitoreo y control del cumplimiento de los contratos hasta las recepciones provisorias.

Tareas: En obra

• Monitoreo de cumplimiento de las especificaciones contractuales.
• Monitoreo de cumplimiento de plazos
• Monitoreo y control del cumplimiento de normas de seguridad e higiene.
• Monitoreo de la implementación de la logística.
• Coordinación y seguimiento de contratistas.
• Reuniones periódicas con todos los responsables de cada rubro para el seguimiento y cumplimiento de objetivos.
• Reportes diarios on line de: -clima con incidencia en plan de trabajo -contratistas con presencia en obra -operarios, por categoría y por contratista con presencia en obra -control de ingreso de materiales propios del comitente. -Control del uso de materiales del comitente. -Relevamiento de avance por ítem. -Seguimiento fotográfico
• Emisión de certificados de avance según plazos especificados en contratos.
• Coordinación con la DO
• Gestión de cambios: economías y demasías de contratos.
• Gestión de comunicaciones entre todos los actores intervinientes.
• Aceptación o rechazo de tareas ejecutadas para la tramitación de las recepciones provisorias de cada contratista.
• Recepciones provisorias de las obras.

• Control de cumplimiento de las especificaciones contractuales.
• Control de cumplimiento de plazos.
• Gestión de compras
• Gestión de aprobaciones de pagos para emisión de cheques por parte del comitente.
• Monitoreo y control de cuentas periódico (SEC Seguimiento Económico de Contratos), Gestión de desvíos.

Módulo 4: Post ejecución

Objeto
Cierre del proyecto
Tareas:

• Gestión de reclamos
• Seguimiento del proceso de solución del reclamo
• Aplicación de descuentos sobre fondos de reparo.
• Liquidación de fondos de reparo.
• Gestión de las recepciones definitivas.

TECNOLOGÍA BIM

Mientras que el programa de CAD utiliza sólo geometría en 2D o 3D sin diferenciar los elementos, el programa BIM utiliza bibliotecas de objetos Inteligentes y Paramétricos, interpreta la interacción lógica entre los diferentes tipos de objetos y almacena la información referente a estos objetos.

Facilita la creación y modificación de proyectos colaborativos, lo que asegura la calidad en el trabajo de las diversas etapas de una edificación.

En paralelo a estos procesos se utiliza además una base de datos inteligente que se actualiza con cada avance que ocurre en el proyecto, mostrando información en tiempo real y permitiéndonos visualizar los cambios en distintas áreas de manera simultánea. La gestión de estas modificaciones tienen como objetivo incrementar la eficiencia y sostenibilidad de una edificación en todo su ciclo de vida.

PLANIFICACIÓN 4D

La tecnología de planificación 4D que utiliza GRID permite llevar un control exhaustivo de las fases, ajustando los tiempos de acuerdo al modelo BIM. Asimismo, Grupo Idea puede visualizar los avances de los trabajos realizados de forma automática.
Su aplicación significa un cambio sustancial en los métodos de trabajo actuales y una mejora de la comunicación entre los agentes implicados en el proyecto.

Todos los agentes de la obra involucrados, trabajan en un único modelo actualizado y más visual, permitiendo una mejor comunicación entre agentes y un mejor entendimiento del proyecto a todos los niveles.
El modelado 4D proporciona una poderosa herramienta de visualización y comunicación que dota a los equipos técnicos un mejor entendimiento de los hitos del proyecto y planificación de la construcción. La simulación 4D puede ayudar a identificar los problemas en el progreso de las actividades de la construcción, cuando todavía es mucho más fácil y menos costoso resolver.

SISTEMA DE GESTIÓN ONLINE

Es una herramienta de gestión que permite la Planificación, Ejecución, Monitoreo y Control de un proyecto constructivo, estructurando un PROCESO de trabajo que involucra a todos los interesados mediante una plataforma on line, desarrollada por profesionales de la industria de la construcción para gestionar eficientemente sus proyectos,

- Concentrando toda la información en una sola gran nube y base de datos (previsiones económicas y de plazos, pliegos, presupuestos, contrataciones, facturación, reuniones, asistencia de contratistas y movimiento de materiales en obra, avance físico y financiero de contratos, etc.)
- Eliminando la inconsistencia de información que habitualmente se presenta en un entorno de planillas de cálculo, pocas veces relacionadas entre sí y extremadamente vulnerables a la hora de controlar sus fórmulas de cálculos.
- Permitiendo que todos los responsables del proyecto puedan gestionar sus responsabilidades accediendo a la información mediante una administración controlada de roles y privilegios.
- Involucrando a los distintos actores de una obra: PROFESIONALES (gestionando pliegos, contratos, certificados de obra, monitoreando asistencia de personal y entrada de materiales a obra), PROVEEDORES (gestionando licitaciones, presupuestación, certificaciones y facturación) y CLIENTES (monitoreando la marcha del proyecto y aprobando pagos de compras y certificados)
- Asegurando que la propia herramienta ordene todo el proceso sirviendo de manual de procedimientos, impidiendo avanzar sin haberse aprobado las gestiones anteriores por los distintos responsables.
- Actualizando los costos durante todo el proceso mediante un índice determinado por los responsables del proyecto.
- Sirviendo de tablero de control para revisar lo ejecutado (mirar hacia atrás) y poder controlar la evolución de las variables para corregir o reprogramar, orientando al cumplimiento de los objetivos definidos. (mirar hacia adelante).
- Evaluando constantemente el desempeño de los proveedores del proyecto, iniciando la carga de una gran base de calificaciones que a futuro sirva a la industria, estimulando una mejora continua.